Vânzarea unui apartament în 2026: acte necesare, taxe notariale și impozit

Vânzarea unui apartament se face la notar, într-o singură zi, dacă actele sunt pregătite din timp. Câteva documente expiră repede (adeverința asociației și certificatul fiscal sunt valabile 30 de zile), iar din 2026 se cere certificat fiscal și cumpărătorului. Mai jos sunt actele, taxele și pașii, cu sursele. Costurile pentru prețul tău le afli din calculatorul de taxe notariale.

Actele vânzătorului

• actul de identitate; dovada stării civile și, dacă apartamentul e bun comun, prezența sau acordul soțului;
• actul de proprietate în original: contractul de vânzare-cumpărare, de donație, certificatul de moștenitor, hotărârea judecătorească;
• documentația cadastrală și numărul de carte funciară;
• certificatul de atestare fiscală de la primărie, care arată că impozitele locale sunt plătite, inclusiv pe anul vânzării; se eliberează în cel mult 2 zile lucrătoare și e valabil 30 de zile (Codul de procedură fiscală, art. 159);
• adeverința de la asociația de proprietari, că întreținerea și utilitățile sunt plătite la zi (vezi mai jos);
• certificatul de performanță energetică, valabil 10 ani, cu cod unic de înregistrare (Legea 372/2005, art. 21–22): vânzătorul dă cumpărătorului o copie înainte de contract și originalul la semnare;
• acordul băncii, dacă apartamentul e ipotecat; antecontractul, dacă există.

Actele cumpărătorului

• actul de identitate;
• certificatul fiscal de la primăria de domiciliu, cerut și cumpărătorului din 2026 (OUG 7/2026; art. 159 alin. (5^2) din Codul de procedură fiscală).

Extrasul de carte funciară pentru autentificare îl obține notarul; e valabil 10 zile lucrătoare, timp în care în cartea funciară nu se mai face nicio altă înscriere (Legea 7/1996, art. 35). Un vânzător străin fără CNP are nevoie și de un număr de identificare fiscală.

Adeverința de la asociația de proprietari

Notarul autentifică vânzarea doar dacă vânzătorul prezintă adeverința asociației de proprietari, în original, cu număr de înregistrare și dată, semnată de administrator și de președinte și ștampilată, din care să rezulte plățile la zi sau datoriile (Legea nr. 196/2018, art. 33 alin. (2)). Adeverința e valabilă 30 de zile calendaristice, iar președintele sau administratorul trebuie să o elibereze în 3 zile lucrătoare de la cerere (alin. (8)).

• Dacă există datorii, vânzarea se poate face doar dacă cumpărătorul preia expres toate datoriile către asociație și furnizori.
• Dacă blocul nu are asociație sau aceasta nu are președinte ori administrator, vânzătorul dă o declarație pe proprie răspundere, cu ultima factură (de cel mult 2 luni) și dovada plății.
• Un contract autentificat fără adeverință este anulabil (alin. (4)).
• Noul proprietar anunță președintele asociației în 10 zile lucrătoare de la cumpărare (alin. (6)).

Pentru administratori: modelul de adeverință pentru vânzare.

Taxele, pe scurt

Exemplu pentru un apartament de 400.000 de lei, deținut de peste 3 ani: onorariu 4.604,99 lei + TVA 967,05 lei, intabulare 600 de lei, extras 40 de lei, în total circa 6.212 lei pentru cumpărător; impozit de 4.000 de lei pentru vânzător.

• Plafonul neimpozabil de 450.000 de lei nu mai există din 2023; paginile care îl mai pomenesc sunt depășite.
• Dacă prețul declarat e mai mic decât valoarea din studiul de piață al camerei notarilor (grila notarilor), onorariul, impozitul și taxa de intabulare se calculează la valoarea din grilă.
• Termenul de deținere se socotește de la data dobândirii; la moștenire, de la data decesului celui care a lăsat moștenirea.
• Pentru cumpărările prin programul Prima casă / Noua casă, onorariul minim se reduce cu 30%.

Pașii vânzării

1. Antecontractul (opțional): cuprinde toate clauzele viitorului contract. Suma plătită este, dacă nu s-a convenit altfel, avans din preț (Codul civil, art. 1670). Dacă e arvună, cine se răzgândește o pierde sau o restituie dublu (art. 1544–1545). Dacă o parte refuză nejustificat să semneze, cealaltă poate cere instanței, în 6 luni, o hotărâre care ține loc de contract (art. 1669). Pentru a fi notat în cartea funciară, antecontractul se încheie la notar.
2. Pregătirea actelor, cu atenție la termene: certificatele fiscale și adeverința asociației, cu cel mult 30 de zile înainte de semnare.
3. Semnarea la notar: notarul obține extrasul de carte funciară, încasează impozitul de la vânzător și taxele de la cumpărător.
4. Intabularea: notarul trimite cererea la cartea funciară din oficiu, în ziua semnării sau în ziua lucrătoare următoare.
5. Predarea apartamentului, cu proces-verbal de predare-primire și indexurile contoarelor, apoi schimbarea titularului la furnizori și anunțul către asociație.

Verificat la 5 noiembrie 2026: Ordinul MJ 177/C/2024 (onorarii notariale), Codul fiscal art. 111, Codul de procedură fiscală art. 159, Ordinul ANCPI 16/2019 (consolidat la 8 martie 2026), Legea 7/1996 art. 35, Legea 196/2018 art. 33 și 80, Legea 372/2005 art. 21–22, Codul civil art. 1544–1546, 1666, 1669–1670. Lista finală de acte o confirmă notarul, pentru fiecare caz în parte.