Restanțe la întreținere: ce poate face asociația, pas cu pas

Restanțele sunt cea mai frecventă problemă a unei asociații de proprietari: un singur apartament care nu plătește câteva luni poate bloca plata facturilor către furnizori, pentru că asociația nu are alt venit decât cotele de contribuție ale proprietarilor. Vestea bună e că legea oferă o procedură clară, iar pașii se parcurg în ordine, de la cel mai blând la cel mai dur.

Pasul 1: verifică dacă datoria este corect calculată

Înainte de orice demers, verifică lista de plată a apartamentului respectiv: sumele repartizate, indexul de apometre, eventualele plăți încasate și neînregistrate. Multe „restanțe" sunt de fapt erori de evidență — o chitanță scrisă de mână care n-a ajuns în registru sau un transfer bancar neoperat. O evidență în care fiecare plată este alocată automat pe luni elimină complet acest tip de conflict.

Pasul 2: notificarea scrisă

Primul pas oficial este o notificare scrisă către proprietar, în care se menționează: suma datorată, lunile la care se referă, penalitățile aplicate până la acea dată și termenul până la care se așteaptă plata. Notificarea se poate înmâna direct (cu semnătură de primire) sau se trimite prin poștă cu confirmare de primire. Este documentul pe care te vei baza dacă dosarul ajunge în instanță.

Pasul 3: penalitățile de întârziere

Penalitățile nu se aplică automat: ele trebuie hotărâte de adunarea generală, care stabilește procentul, în limita maximă prevăzută de lege — 0,02% pe zi de întârziere. Două reguli practice, des încălcate:

• penalitățile curg de la scadență (de regulă a 30-a zi de la afișarea listei), nu de la emiterea ei;
• cuantumul total al penalităților nu poate depăși suma datorată — dacă restanța e 1.000 lei, penalitățile se opresc la 1.000 lei.

Detaliile de calcul, cu exemple, sunt în ghidul despre calculul penalităților, iar dacă vrei doar cifra, poți folosi calculatorul de penalități.

Pasul 4: acțiunea în instanță

Dacă proprietarul nu plătește timp de mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, asociația îl poate acționa în instanță. Dosarul se construiește pe documente:

• listele de plată lunare care conțin apartamentul respectiv;
• fișa individuală a apartamentului, cu soldul pe luni și penalitățile calculate;
• notificarea trimisă și dovada comunicării;
• hotărârea adunării generale privind penalitățile;
• procesele-verbale și, după caz, contractul de administrare.

Hotărârea judecătorească obținută constituie titlu executoriu: cu ea se poate trece la executare silită prin executor judecătoresc (popriri pe conturi sau venituri, iar în cazuri extreme executare asupra imobilului).

Pasul 5: ipoteca legală asupra apartamentului

Legea 196/2018 prevede și posibilitatea înscrierii unei ipoteci legale asupra apartamentului pentru sumele datorate asociației. Este un instrument puternic, dar formal — se face prin notar/carte funciară și e recomandat doar cu asistență juridică, pentru sume mari și restanțe vechi.

Ce NU poate face asociația

• să întrerupă apa, căldura sau energia electrică ale apartamentului;
• să afișeze la avizier liste cu nume și datorii — sunt date personale, iar afișarea publică încalcă GDPR;
• să schimbe încuietori, să blocheze accesul în bloc sau să interzică folosirea liftului;
• să aplice penalități peste plafonul legal sau fără hotărâre de adunare generală.

Comunicarea datoriei se face individual, către proprietarul în cauză, nu public. Afișarea la avizier se face pe apartament (număr), nu pe nume, exact pentru a respecta protecția datelor.

Prevenția valorează mai mult decât recuperarea

Cele mai multe restanțe nu vin din rea-credință, ci din uitare și din lipsa de vizibilitate: proprietarul nu știe cât are de plată până nu urcă la avizier. Asociațiile care trimit lunar suma pe telefon și oferă o metodă simplă de plată își reduc restanțele semnificativ, fără niciun demers juridic.

Notă: informațiile de mai sus au caracter general. Pentru dosare concrete, mai ales înainte de acțiuni în instanță sau de înscrierea unei ipoteci, consultă un avocat.