Facturarea chiriilor, trimisă în RO e-Factura.
Pentru portofoliile cu firmă sau PFA: factura de chirie pentru apartamentele portofoliului, factura de comision către proprietari, trimiterea în SPV și starea fiecărei facturi la ANAF, din aceleași contracte și deconturi în care ții chiriile.
Facturarea din BlocPay Chirii
Factura, trimiterea și răspunsul ANAF, în aceeași pagină
Factura de chirie
Pentru apartamentele portofoliului (firmă sau PFA), către chiriașul persoană fizică sau firmă: chiria lunii și sumele refacturate, din contract. Chiria în euro: factură în lei la cursul BNR al chiriei sau în euro, cu TVA-ul și în lei. Opțional, chiriile noi devin facturi emise automat.
Factura de comision
Agenția facturează proprietarului comisionul de administrare din decontul lunar, cu sau fără TVA, după profilul fiscal.
UBL CIUS-RO, trimis în SPV
Factura se generează în formatul RO e-Factura, se verifică înainte de trimitere și pleacă în SPV-ul portofoliului, autorizat pe pagina ANAF cu certificatul digital al reprezentantului.
Starea la ANAF
Vezi pentru fiecare factură dacă e trimisă, validată sau respinsă, cu erorile ANAF. Primești notificare la erori și înainte să treacă termenul de 5 zile lucrătoare, dacă factura nu e validată.
Stornare și corectare
O factură greșită se stornează (factură cu minus, legată de cea inițială), iar „Corectează” face stornarea și o ciornă nouă. Numerotarea continuă pe serie; o emitere eșuată nu consumă numărul.
Facturile primite din SPV
Facturile furnizorilor adresate portofoliului se aduc din SPV, fără dubluri, și le repartizezi: pe un apartament (ca cheltuială a proprietarului sau refacturată chiriașului), ale agenției sau ignorate.
„Doar PDF”, dacă așa lucrezi
Poți alege să emiți facturile fără trimitere automată: le ai în PDF, iar XML-ul îl descarci din fiecare factură și îl încarci tu în SPV, în termen.
Registru și arhivă pentru contabil
Registrul facturilor în Excel și XML-urile perioadei într-o arhivă ZIP; jurnalul arată cine a emis, a trimis sau a stornat fiecare factură.
Roluri în portofoliu
Administratorul portofoliului completează profilul fiscal, conectează SPV-ul și emite; agentul emite; contabilul vede, descarcă și exportă.
TVA, termen și cine facturează
Pe scurt, după Codul fiscal și OUG 120/2021, în forma în vigoare (verificată în octombrie 2026). De regimul TVA și de conținutul facturii răspunde emitentul: confirmă cu contabilul.
Chiria de locuință e scutită de TVA
Închirierea de bunuri imobile e scutită fără drept de deducere (art. 292 alin. 2 lit. e), cu excepții precum cazarea în regim hotelier. Pe factură apare mențiunea scutirii. Neplătitorul de TVA facturează fără TVA (art. 310), iar comisionul de administrare al unui plătitor de TVA are 21%. Refacturările au tratamentul lor pe fiecare rând: utilitățile pe contor, la cota din factura furnizorului (structura de comisionar, Norme pct. 31), întreținerea asociației ca accesoriu al chiriei, iar facturile pe numele chiriașului pe un decont separat, în afara facturii.
Factura nu e obligatorie la chiria scutită
Pentru operațiunile scutite fără drept de deducere, Codul fiscal nu obligă la emiterea facturii (art. 319 alin. 7). Dacă firma sau PFA-ul emite totuși factura, ea se transmite prin RO e-Factura, ca orice factură emisă.
5 zile lucrătoare
Factura se transmite în RO e-Factura în cel mult 5 zile lucrătoare de la emitere (art. 10 alin. 7 din OUG 120/2021). Chiriașului persoană fizică fără cod fiscal comunicat i se trece un cod din 13 cifre de zero (art. 10^1 alin. 3).
Proprietarul persoană fizică
Cine închiriază ca persoană fizică nu are obligația să emită factură pentru chiria de locuință, iar cine se identifică fiscal prin CNP nu are obligația RO e-Factura din 1 iunie 2026 (art. 10^10 din OUG 120/2021). Chiria se dovedește cu contractul înregistrat la ANAF și cu chitanța sau extrasul.
Cum funcționează
Completezi profilul fiscal
Tipul emitentului (firmă sau PFA), datele de pe factură, regimul TVA, seriile și cum trimiți: automat în SPV sau doar PDF.
Conectezi SPV-ul
Reprezentantul portofoliului se autentifică pe pagina ANAF cu certificatul digital; BlocPay păstrează doar autorizarea, criptată.
Emiți și urmărești
Creezi factura din contract sau din decont și o emiți; BlocPay o trimite și îți arată răspunsul ANAF. Facturile primite vin în aceeași pagină.
Ce nu face BlocPay
- Nu emite facturi în numele proprietarilor care sunt firme: când apartamentul are un proprietar separat, chiria o facturează proprietarul, iar agenția facturează doar comisionul de administrare.
- Nu facturează pentru portofoliul unei persoane fizice: la profilul „persoană fizică” facturarea nu e disponibilă, iar pentru chiria de locuință factura nu e obligatorie.
- Nu alege în locul tău regimul TVA: îl stabilești în profilul fiscal și pe fiecare rând, iar de conținutul facturii răspunde emitentul.
- Nu primește și nu păstrează certificatul digital: autorizarea se face pe pagina ANAF.
Întrebări frecvente
Pot emite factura de chirie în RO e-Factura din BlocPay Chirii?
Da, dacă portofoliul este o firmă sau un PFA și apartamentul este al portofoliului. Completezi profilul fiscal, conectezi SPV-ul cu certificatul digital al reprezentantului și emiți factura din contract; BlocPay o generează în UBL CIUS-RO, o trimite în SPV și îți arată dacă ANAF a validat-o sau a respins-o.
Factura de chirie se emite cu TVA sau fără?
Chiria de locuință e scutită de TVA fără drept de deducere (Codul fiscal, art. 292 alin. 2 lit. e), iar pe factură apare mențiunea scutirii. Excepțiile, precum cazarea în regim hotelier, se aleg în profilul fiscal. Dacă emitentul nu e plătitor de TVA, factura se emite fără TVA (art. 310). Regimul îl stabilește emitentul, împreună cu contabilul.
Ca persoană fizică trebuie să emit factură pentru chirie?
Nu. Pentru chiria de locuință, scutită de TVA, Codul fiscal nu obligă la factură (art. 319 alin. 7), iar cine se identifică fiscal prin CNP nu are obligația RO e-Factura din 1 iunie 2026. Chiria se dovedește cu contractul înregistrat la ANAF (C168) și cu chitanța sau extrasul.
În cât timp trebuie trimisă factura în SPV?
În cel mult 5 zile lucrătoare de la emitere (OUG 120/2021, art. 10 alin. 7). Cu trimiterea automată, BlocPay o trimite după emitere, îți arată răspunsul ANAF și te anunță dacă termenul se apropie și factura nu e validată. Cu „doar PDF”, descarci XML-ul și îl încarci tu în SPV.
Cum corectez o factură greșită?
O stornezi: BlocPay emite o factură cu minus, legată de cea inițială (Codul fiscal, art. 330), și o trimite la fel. „Corectează” face stornarea și deschide o ciornă nouă, pe care o emiți după corectură.
Pot emite facturi în numele proprietarilor-firme?
Nu. Când apartamentul are un proprietar separat, chiria o facturează proprietarul; agenția facturează din BlocPay doar comisionul de administrare.
Cât costă facturarea?
BlocPay Chirii este gratuit pentru 1–3 apartamente; de la 4 apartamente costă 4 lei + TVA pe apartament pe lună (3,33 lei la plata anuală), minimum 19 lei pe lună. Facturarea e inclusă, ca toate celelalte funcții.
Vezi și
Facturile chiriilor, în același loc cu chiriile
Creezi portofoliul, completezi profilul fiscal și emiți prima factură.