Înființarea unei asociații de proprietari și primii pași în BlocPay
Prima parte rezumă pașii legali din Legea 196/2018 pentru înființarea unei asociații de proprietari, cu trimiteri la articole și la modelele de documente. A doua parte arată, cu capturi din aplicație, primii pași în BlocPay pentru o asociație nou-înființată.
Textul este un rezumat. Pentru situații speciale (asociații pe scări sau tronsoane, reorganizarea unei asociații de locatari) citește textul legii sau cere sfatul unui specialist.
Ce îți trebuie
- Un condominiu cu cel puțin 3 unități de proprietate imobiliară (art. 1 alin. (1) lit. a)) și acordul scris a cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor din condominiu (art. 13 alin. (1)).
- Datele pentru acordul de asociere: proprietățile individuale, numele proprietarilor, descrierea condominiului (etaje, apartamente pe număr de camere, teren, număr cadastral și de carte funciară), părțile comune, cotele-părți indivize.
- Procesul-verbal al întâlnirii pregătitoare, tabelul convocator, statutul, procesul-verbal al adunării de constituire și cererea către judecătorie.
- După înființare: codul de identificare fiscală, contul bancar al asociației și datele apartamentelor pentru BlocPay.
Partea 1: pașii legali (Legea 196/2018)
Pasul 1: Întâlnirea proprietarilor dinaintea constituirii
Proprietarii se întrunesc și hotărăsc înființarea asociației, cine întocmește acordul de asociere și statutul, termenul, data adunării de constituire și cum se decontează costurile. Hotărârea se consemnează într-un proces-verbal semnat de toți cei prezenți (art. 15 alin. (1)).
Pasul 2: Convocarea adunării de constituire
Cu cel puțin 10 zile înainte de adunarea de constituire, proprietarii se convoacă prin afișare la avizier și prin tabel convocator, semnat de cel puțin cincizeci la sută plus unu din numărul proprietarilor (art. 15 alin. (2)). Sunt necesare amândouă: afișarea nu înlocuiește tabelul convocator.
Pasul 3: Adunarea de constituire: statutul și acordul proprietarilor
În adunare se prezintă și se adoptă statutul, care cuprinde cel puțin informațiile de la art. 15 alin. (3): denumire, sediu și durată, scop, venituri și cheltuieli, membri, organizare, repartizarea cheltuielilor, dizolvare, litigii, penalizări, cazurile de urgență cu acces în apartament și, după caz, spațiul de administrare. Proprietarii aleg dintre cei prezenți comitetul executiv (președinte și un număr par de membri) și cenzorul, pe cel mult 4 ani (art. 46 alin. (1)). Asociația se înființează prin acordul scris a cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor (art. 13 alin. (1)), consemnat în procesul-verbal semnat de cei care și-au dat consimțământul; absenții pot semna procesul-verbal în 30 de zile de la adunare (art. 16).
Pasul 4: Acordul de asociere
Acordul de asociere cuprinde adresa și individualizarea fiecărei proprietăți, numele proprietarilor asociați, descrierea condominiului (structura, etajele, proprietățile pe număr de camere, clădirile, spațiile cu altă destinație, terenul, numărul cadastral și de carte funciară), părțile aflate în proprietate comună și regulile lor de folosință, cota-parte indiviză a fiecărui proprietar și, unde e cazul, declarațiile pe propria răspundere privind suprafețele (art. 17 alin. (3)). Procesul-verbal semnat de proprietarii care au hotărât constituirea este anexă la acordul de asociere (art. 16 alin. (1)).
Pasul 5: Cererea la judecătorie
Cererea pentru dobândirea personalității juridice, împreună cu statutul, acordul de asociere și procesul-verbal al adunării de constituire, se depune la judecătoria în a cărei rază se află condominiul (art. 17 alin. (1)).
Pasul 6: Încheierea judecătorului
Asociația dobândește personalitate juridică prin încheierea judecătorului desemnat, dată fără citarea părților și executorie. Încheierea poate fi atacată cu apel în 5 zile de la comunicare, iar președintele anunță proprietarii în aceeași zi, prin afișare la avizier (art. 17 alin. (4)–(6)).
Pasul 7: Codul fiscal și contul bancar
Legea spune că, după dobândirea personalității juridice, asociația se înregistrează „la organul fiscal local în a cărui rază teritorială se află condominiul” (art. 19 alin. (1)). În practică, codul de identificare fiscală îl atribuie ANAF: asociația depune formularul 010, cu bifa „Asociație de proprietari”, la administrația fiscală ANAF de care ține sediul ei, iar codul apare apoi pe toate actele ei (art. 19 alin. (2)). Denumirea și sediul se afișează pe peretele exterior, lângă intrarea în condominiu (art. 19 alin. (3)). Asociația are un singur cont bancar, deschis pe numele ei (art. 20 alin. (1)); titularul, banca, sucursala și IBAN-ul se afișează la avizier odată cu lista de plată (art. 20 alin. (2)–(3)).
Pasul 8: Administratorul și regulile lunare
Administratorul este desemnat, iar contractul de administrare se încheie, de comitetul executiv reprezentat de președinte, în baza mandatului adunării generale (art. 63 alin. (3)). Candidații prezintă comitetului executiv atestatul și cazierul judiciar (art. 64 alin. (5)); atestatul e valabil 4 ani și se afișează la avizier (art. 64 alin. (8), (10)). Adunarea generală hotărăște modul de repartizare a fiecărei cheltuieli, fondurile, scadența și penalitățile — fără ele, prima listă de plată poate fi contestată.
Partea 2: primii pași în BlocPay
Poți înscrie asociația și înainte de a avea codul fiscal și contul bancar: CUI-ul și IBAN-ul sunt opționale la înscriere și le completezi apoi din setări.
Pasul 9: Înscrii asociația
Pe blocpay.ro/app/asociatie-noua completezi „Numele asociației”, orașul și adresa; CUI-ul și IBAN-ul le poți trece acum sau mai târziu. Apeși „Continuă”, apoi completezi datele tale de administrator și apeși „Creează asociația”.
Pasul 10: Confirmi emailul
Codul de 6 cifre primit pe email îl scrii la „Codul de confirmare” și apeși „Confirmă emailul”.
Pasul 11: Pornești de la „Primii pași”
Panoul de control îți arată „Primii pași”: datele asociației, apartamentele, prima listă de plată, invitarea proprietarilor și, opțional, plata cu cardul. „Soldul preluat” nu te privește la o asociație nouă.
Pasul 12: Treci datele din încheiere și conducerea asociației
În „Setări asociație” → „Date oficiale” completezi „CUI / CIF”, „Nr. autorizație / încheiere de înființare (opțional, apare pe chitanță)”, emailul și telefonul de contact, „Președinte (semnează avizierul)” și „Cenzor”, apoi apeși „Salvează setările”.
Pasul 13: Contul bancar al asociației
La „Cont bancar” scrii IBAN-ul și banca. Ele apar proprietarilor la „Cum plătesc”, cu detaliile plății gata de copiat.
Pasul 14: Penalitățile votate de adunare
La „Penalități de întârziere” pui procentul pe zi votat de adunarea generală și numărul de zile după scadență până curg penalitățile. Legea 196/2018 (art. 77) permite cel mult 0,2% pe zi, abia după 30 de zile de la scadență; dacă asociația nu aplică penalități, pui 0.
Pasul 15: Contoarele citite lunar
La „Contoare citite lunar” bifezi contoarele pentru care proprietarii trimit indexul (de exemplu „Apă rece” și „Apă caldă”), câte contoare are fiecare apartament, perioada de transmitere și dacă poza contorului e „Fără poză”, „Opțională” sau „Obligatorie”.
Pasul 16: Adaugi apartamentele
La „Apartamente” → „Apartament nou” completezi numărul, scara (dacă există), etajul, persoanele, cota indiviză, suprafața, încălzirea și numele proprietarului. Pentru un bloc întreg e mai rapid „Import din Excel”, explicat în tutorialul despre preluare.
Pasul 17: Pui fondul de rulment pe prima listă
La „Liste întreținere” → „Listă nouă” creezi ciorna lunii, apoi „Cheltuială nouă”. Pentru fondul de rulment hotărât de adunare alegi „Categorie”: „Fond rulment” și modul de repartizare votat; la fel adaugi și celelalte cheltuieli ale lunii.
Pasul 18: Publici lista și inviți proprietarii
Când ai pus toate cheltuielile, apeși „Publică lista — calculează cotele”: abia atunci se calculează cota fiecărui apartament și proprietarii sunt anunțați. Apoi pui la avizier afișul cu codurile QR din „Apartamente”, ca proprietarii să-și facă cont.
Greșeli frecvente
- Adunarea de constituire convocată doar prin afișare, fără tabel convocator, sau cu un tabel semnat de mai puțin de jumătate plus unu din proprietari (art. 15 alin. (2)).
- Statutul fără informațiile minime cerute de art. 15 alin. (3).
- Contract de administrare cu o persoană fără atestat valabil: expirarea, suspendarea sau retragerea atestatului face imposibilă activitatea de administrare (art. 64 alin. (11)).
- Contul bancar deschis pe numele administratorului sau al președintelui, în loc de numele asociației.
- Prima listă de plată fără hotărârea adunării generale privind fondurile, repartizarea cheltuielilor și penalitățile.
- Cote indivize care nu însumează 100% — verifică-le înainte de prima listă.
Întrebări frecvente
Câți proprietari trebuie să fie de acord pentru înființarea asociației?
Cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor din condominiu, prin acord scris (Legea 196/2018, art. 13 alin. (1)), într-un condominiu cu cel puțin 3 unități de proprietate imobiliară (art. 1 alin. (1) lit. a)).
Pot semna proprietarii care au lipsit de la adunarea de constituire?
Da: își pot da consimțământul semnând procesul-verbal în 30 de zile de la adunarea de constituire (art. 16 alin. (2)). Cei care vin ulterior sau devin proprietari mai târziu se înscriu prin act adițional la acordul de asociere (art. 17 alin. (7)).
Unde se depune dosarul asociației?
La judecătoria în a cărei rază teritorială se află condominiul: cererea, statutul, acordul de asociere și procesul-verbal al adunării de constituire (art. 17 alin. (1)).
De unde obține asociația codul fiscal?
Legea spune că asociația se înregistrează la organul fiscal local în a cărui rază se află condominiul (art. 19 alin. (1)). În practică, codul de identificare fiscală îl atribuie ANAF: asociația depune formularul 010, cu bifa „Asociație de proprietari”, la administrația fiscală ANAF de care ține sediul ei.
Se poate înființa o asociație pe o singură scară?
Doar dacă proprietatea comună a scării sau a tronsonului poate fi delimitată și există branșamente separate pe fiecare scară sau tronson (art. 13 alin. (2)).
Când pot începe să folosesc BlocPay?
Oricând: la înscriere, CUI-ul și IBAN-ul sunt opționale. Le completezi în „Setări asociație” după ce primești codul fiscal și deschizi contul bancar.
Mai departe
Tutoriale și ghiduri legate de acest subiect.
Pune asociația pe BlocPay
Urmezi pașii din tutorial direct în aplicație: lista „Primii pași” te duce la fiecare etapă.