Ce este cota indiviză și cum se calculează

Cota indiviză este un termen care apare în fiecare listă de întreținere, dar puțini proprietari știu exact ce înseamnă. Pe scurt: este partea ta din proprietatea comună a blocului.

Definiție

Cota-parte indiviză reprezintă cota din proprietatea comună (scări, hol, acoperiș, fațadă, instalații comune) care îi revine fiecărui apartament. Se exprimă procentual, iar suma cotelor tuturor apartamentelor din bloc este 100%.

Cum se calculează

Cota indiviză se calculează, de regulă, raportat la suprafața utilă a apartamentului față de suprafața utilă totală a tuturor apartamentelor din condominiu:

Cota indiviză (%) = (suprafața utilă a apartamentului ÷ suprafața utilă totală a blocului) × 100

De exemplu, într-un bloc cu suprafața utilă totală de 2.000 m², un apartament de 50 m² are o cotă indiviză de 50 ÷ 2.000 × 100 = 2,5%. Cota este înscrisă în actele de proprietate și în documentele asociației.

La ce se folosește cota indiviză

Cota indiviză este metoda de repartizare pentru cheltuielile legate de proprietatea comună, cum ar fi:

• Fondul de reparații
• Lucrările la părțile comune (fațadă, acoperiș, casa scării)
• Anumite cheltuieli de energie aferente părților comune

Logica este corectă: cine deține o parte mai mare din proprietatea comună contribuie proporțional mai mult la întreținerea ei.

Cota indiviză la vânzarea apartamentului

Cota indiviză nu se vinde separat: ea urmează automat apartamentul, fiind înscrisă în cartea funciară împreună cu proprietatea individuală. La vânzare, notarul verifică actele de proprietate și cere asociației adeverința privind datoriile apartamentului — de aceea o evidență clară a soldurilor grăbește tranzacția.

Terenul de sub bloc și cel din jurul lui (curtea, aleile, spațiile verzi) este, de regulă, tot proprietate comună, deținută în cote indivize. Nu poate fi ocupat, împrejmuit sau folosit exclusiv de un proprietar fără hotărârea adunării generale, iar înstrăinarea lui separată este, în principiu, exclusă cât timp deservește condominiul.

Dacă suma cotelor din actele apartamentelor nu dă 100% — situație frecventă la blocurile vechi — asociația ar trebui să solicite recalcularea pe baza suprafețelor utile reale și actualizarea documentației, altfel repartizarea cheltuielilor pe cotă va fi mereu ușor greșită.