Garanția la chirie: cât se cere, ce poate reține proprietarul și când se returnează

Garanția este suma pe care chiriașul o dă proprietarului la semnarea contractului, ca acoperire pentru chirii sau facturi neplătite și pentru stricăciuni. La final se returnează integral sau minus sumele justificate. Cele mai multe conflicte nu vin din rea-voință, ci din lipsa unor reguli scrise.

Ce spune legea

Codul civil nu fixează un plafon pentru garanție și nici un termen anume de restituire la închirierea dintre persoane private, așa că regulile le stabiliți în contract. O reglementare mai veche, OUG 40/1999 (art. 37–39), prevede că depozitul de garanție se restituie în cel mult 3 luni de la predarea cheilor, că se pot reține doar sumele datorate proprietarului, justificate, și că soldul nerestituit la timp produce dobândă în favoarea chiriașului. Aplicarea acestei ordonanțe la contractele dintre persoane private este discutată, așa că e mai sigur să treceți termenul direct în contract.

Cât se cere

În practică, garanția este de obicei echivalentul a una sau două chirii lunare, uneori mai mult la locuințele scumpe sau complet mobilate. Nu o confunda cu chiria plătită în avans: avansul acoperă o lună de chirie, garanția se returnează.

Ce poate reține proprietarul

• chiria neplătită până la predarea efectivă a locuinței;
• utilitățile și întreținerea rămase neplătite, pe baza facturilor și a listei de plată;
• costul reparării stricăciunilor care depășesc uzura normală.

Nu se reține uzura normală: pereți ușor îngălbeniți, parchet tocit în timp, deteriorări din cauza vechimii. Codul civil (art. 1821) îl obligă pe chiriaș să restituie locuința în starea în care a primit-o, „în afară de ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii”. Reparațiile mici de întreținere curentă sunt, în lipsa altei înțelegeri, în sarcina chiriașului (art. 1802).

Orice reținere trebuie justificată: facturi, devize, fotografii, procesul-verbal.

Procesul-verbal: proba care decide

Până la proba contrară, chiriașul este prezumat că a primit locuința în stare bună de folosință (Codul civil, art. 1821 alin. (2)). De aceea, un proces-verbal de predare-primire detaliat, cu fotografii datate și indexurile contoarelor, protejează ambele părți: proprietarul poate dovedi stricăciunile, iar chiriașul poate dovedi ce era deja deteriorat la intrare. Folosește modelul de proces-verbal de predare-primire la intrare și la ieșire.

Garanția nu este ultima chirie

Mulți chiriași „consumă” garanția pe ultima lună. Dacă nu e scris în contract sau convenit în scris, proprietarul nu este obligat să accepte: garanția acoperă și stricăciunile, care se văd abia la predare. Dacă vreți această variantă, scrieți-o expres.

Cum se restituie, corect

1. La predarea cheilor, completați procesul-verbal de ieșire, cu indexurile finale.
2. Așteptați ultimele facturi și lista de întreținere pentru luna plecării; de aceea contractele prevăd de obicei un termen de câteva săptămâni.
3. Proprietarul transmite în scris socoteala: garanția, minus sumele reținute (cu justificare), egal suma de restituit.
4. Plata se face prin transfer bancar, ca să existe dovada.

Dacă garanția nu se returnează

1. Trimite o cerere scrisă de restituire, cu termen și IBAN; folosește modelul de cerere.
2. Dacă nu primești răspuns, trimite o notificare cu confirmare de primire.
3. Pentru sume de până la 10.000 de lei poți folosi procedura cererilor de valoare redusă din Codul de procedură civilă, mai simplă decât un proces obișnuit.

Garanția și impozitul

Garanția încasată și restituită nu este chirie. Impozitul se calculează pe chiria din contract (vezi impozitul pe chirii), așa că garanția nu se adaugă la venitul declarat. Dacă reții o parte din ea, întreabă un contabil cum se tratează suma.

Ghidul explică regulile generale, verificate la 25 octombrie 2026. Pentru un litigiu concret, verifică aplicabilitatea normelor la contractul tău cu un avocat.