Impozitul pe chirii în 2026: cât plătești, CASS și reținerea la sursă

Pentru un apartament închiriat pe termen lung de o persoană fizică, impozitul pe chirii este, în practică, 8% din chiria anuală: 10% aplicat pe venitul net, după o deducere forfetară de 20%. Peste un anumit prag se adaugă contribuția la sănătate (CASS). Mai jos sunt regulile pentru veniturile din 2026, cu exemple.

Ghidul se referă la închirierea pe termen lung. Închirierea în scop turistic are altă cotă forfetară; vezi ghidul despre regimul hotelier la bloc.

Pasul 1: venitul brut este chiria din contract

Venitul brut este totalitatea sumelor stabilite prin contract pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul încasării chiriei. Contează chiria din contract, nu doar ce ai încasat efectiv.

• Dacă chiriașul plătește cheltuieli pe care legea le pune în sarcina proprietarului (de exemplu, impozitul pe clădire), valoarea lor se adaugă la venitul brut.
• Dacă chiriașul face investiții la locuință, valoarea lor se adaugă și ea; chiriașul trebuie să-ți comunice valoarea în 30 de zile de la finalizare.
• Chiria în euro se transformă în lei după reguli speciale, explicate în ghidul despre chiria în euro.

Pasul 2: venitul net, după cota de 20%

Din venitul brut se scade o cotă forfetară de 20%, fără documente justificative. Cheltuielile reale (reparații, mobilier, rate la bancă) nu se mai scad separat: cota de 20% se aplică indiferent cât ai cheltuit.

Pasul 3: impozitul este 10% din venitul net

Impozitul este 10% din venitul net, adică 8% din venitul brut. Se declară și se plătește până la 25 mai a anului următor, prin declarația unică (formularul 212). Pentru veniturile din 2026, termenul este 25 mai 2027.

Cifrele sunt ilustrative și presupun 12 luni de contract în 2026, cu chiria stabilită în lei.

CASS: contribuția la sănătate, pe praguri

Contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS) se datorează dacă venitul net din chirii, adunat cu alte venituri extrasalariale (de exemplu dividende, dobânzi, venituri agricole sau din alte surse), ajunge la cel puțin 6 salarii minime brute pe țară. CASS nu se calculează pe venitul efectiv, ci pe trei praguri fixe, cu cota de 10%.

Salariul minim folosit este cel în vigoare la 1 ianuarie a anului în care ai obținut venitul (Codul fiscal, art. 135^1), chiar dacă se schimbă în cursul anului. Pentru veniturile din 2026, acesta este 4.050 de lei, deci:

CASS se declară tot în declarația unică, până la 25 mai a anului următor. Dacă vrei să fii asigurat în sistemul de sănătate încă din cursul anului, poți opta să declari și să plătești CASS în avans (capitolul II al declarației), la baza de 6 salarii minime; suma plătită se ia în calcul la regularizare. Pentru veniturile din chirii nu se datorează contribuția la pensie (CAS).

Când chiriașul este o firmă: reținerea la sursă

Dacă plătitorul chiriei este o persoană juridică sau o altă entitate care are obligația de a conduce evidență contabilă, regulile se schimbă:

• firma calculează venitul net la fiecare plată (chiria minus 20%), reține impozitul de 10% și îl plătește la stat;
• impozitul reținut este final, iar pentru acest venit nu mai depui declarația unică;
• dacă chiria e stabilită în euro, se folosește cursul BNR din ziua precedentă celei în care se face plata.

CASS nu face parte din reținerea la sursă. Dacă ai și alte venituri extrasalariale și te apropii de plafon, verifică cu ANAF sau cu un contabil dacă trebuie să declari CASS în declarația unică, mai ales când ai atât chiriași persoane fizice, cât și firme.

Ce nu schimbă calculul

• Faptul că ești salariat nu te scutește automat de CASS pe veniturile din chirii; plafonul se verifică separat, pe veniturile extrasalariale.
• Cheltuielile reale cu locuința nu reduc impozitul; deducerea este doar cea forfetară.
• Neîncasarea chiriei nu reduce automat venitul: contează contractul. Dacă un contract încetează, înregistrează încetarea cu formularul C168 (vezi ghidul C168).

Informații verificate la 25 octombrie 2026 cu materialul ANAF (DGRFP Timișoara, aprilie 2026) despre impozitarea veniturilor din cedarea folosinței bunurilor. Ghidul nu înlocuiește consultanța fiscală; dacă ai mai multe surse de venit, verifică la ANAF sau cu un contabil înainte de depunere.