Chiriașul nu plătește: notificare, reziliere, titlu executoriu și evacuare

Când chiriașul întârzie cu plata, tentația e să schimbi yala sau să tai curentul. Ambele sunt greșeli care te pot costa mai mult decât chiria. Legea îți dă instrumente eficiente, mai ales dacă ai un contract scris și înregistrat la ANAF.

Pasul 1: discuția și notificarea scrisă

Prima întârziere se rezolvă de cele mai multe ori printr-o discuție. Dacă nu, trimite o notificare scrisă (somație de plată): suma, lunile restante, termenul de plată și ce urmează dacă termenul nu e respectat. Trimite-o cu confirmare de primire sau prin executor judecătoresc. Poți porni de la modelul de notificare pentru chiriașul rău-platnic.

Notificarea are și rol juridic: este punerea în întârziere. Codul civil permite rezilierea contractului prin notificare scrisă dacă debitorul nu își execută obligația în termenul fixat prin punerea în întârziere (art. 1552).

Pasul 2: recuperarea banilor, cu titlul executoriu

Dacă ai un contract scris înregistrat la ANAF sau încheiat la notar, el este titlu executoriu pentru plata chiriei (Codul civil, art. 1798). Poți merge direct la un executor judecătoresc pentru chiria restantă, fără un proces în care să-ți dovedești dreptul.

Dacă contractul nu este înregistrat, înregistrează-l cu formularul C168 (vezi ghidul C168) și întreabă executorul sau un avocat dacă poți executa și restanțele de dinainte de înregistrare. Pentru sume de până la 10.000 de lei, fără titlu executoriu, există procedura cererilor de valoare redusă.

Pasul 3: rezilierea contractului

Neplata chiriei este un motiv de reziliere (Codul civil, art. 1817 și art. 1830). Rezilierea se poate face:

• prin instanță, la cererea proprietarului;
• prin notificare scrisă, fără instanță, dacă în contract există o clauză de reziliere de drept (pact comisoriu) sau dacă chiriașul nu a plătit în termenul acordat prin punerea în întârziere (art. 1552–1553).

După reziliere, chiriașul datorează chiria până la eliberarea efectivă a locuinței, plus despăgubiri pentru prejudiciile cauzate până atunci (art. 1831 alin. (2)). Iar pentru ANAF, înregistrează încetarea contractului cu formularul C168: venitul se stabilește pe baza contractului, indiferent dacă ai încasat chiria.

Pasul 4: evacuarea

Regula este clară: dacă legea nu prevede altfel, evacuarea chiriașului se face în baza unei hotărâri judecătorești (Codul civil, art. 1831). Codul de procedură civilă are o procedură specială, mai rapidă decât un proces obișnuit (art. 1033 și următoarele):

1. Notificarea. După încetarea contractului, îi transmiți chiriașului, prin executor judecătoresc, o notificare scrisă prin care îi pui în vedere să elibereze locuința în cel mult 30 de zile de la comunicare (art. 1037).
2. Cererea de evacuare. Dacă nu pleacă, te adresezi judecătoriei. Cererea se judecă de urgență. Când evacuarea pentru neplata chiriei se cere în baza unui contract care este titlu executoriu pentru plata chiriei, instanța judecă fără citarea părților (art. 1041).
3. Hotărârea. Hotărârea de evacuare este executorie și poate fi atacată cu apel în 5 zile. În același dosar poți cere și obligarea la plata chiriei restante.
4. Executarea se face prin executor judecătoresc.

Când contractul a expirat

Dacă un contract pe durată determinată, înregistrat la ANAF sau încheiat la notar, a expirat, obligația chiriașului de a elibera locuința este titlu executoriu (art. 1809). La fel, la contractele fără durată determinată, după împlinirea preavizului (art. 1816). Executarea se face prin executor judecătoresc, cu respectarea notificărilor din Codul de procedură civilă; discută pașii cu executorul sau cu un avocat.

Atenție la tacita relocațiune: dacă după expirare chiriașul rămâne și își îndeplinește obligațiile fără opoziția ta, se consideră încheiat un nou contract, de regulă pe durată nedeterminată (art. 1810).

Iarna: 1 decembrie – 1 martie

Nicio evacuare din imobilele cu destinație de locuință nu poate fi executată între 1 decembrie și 1 martie (Codul de procedură civilă, art. 895), cu excepția cazului în care proprietarul dovedește că el și familia sa nu au o locuință corespunzătoare sau că chiriașul și familia sa au o altă locuință în care se pot muta imediat. Regula nu se aplică celor care ocupă abuziv o locuință, fără niciun titlu, și nici celor evacuați pentru că pun în pericol relațiile de conviețuire sau tulbură grav liniștea publică. Procesul poate continua iarna; se amână doar executarea evacuării.

Ce nu ai voie să faci

• să schimbi yala sau să scoți bunurile chiriașului din locuință;
• să intri în apartament fără acordul lui;
• să oprești curentul, apa sau gazul ca să-l forțezi să plece;
• să publici datele sau datoria lui pe rețelele sociale.

Pe lângă despăgubiri, unele dintre aceste fapte pot fi infracțiuni (de exemplu, violarea de domiciliu). Folosește calea legală, chiar dacă pare mai lentă.

Între timp, asociația îți cere ție întreținerea

Față de asociația de proprietari răspunzi tu, nu chiriașul (Legea 196/2018, art. 30 alin. (6) și art. 33 alin. (7)). Plătește întreținerea ca să nu acumulezi penalități și recuperează suma de la chiriaș, din garanție sau pe cale judiciară. Vezi și ghidul despre cine plătește întreținerea.

Ghidul explică regulile generale din Codul civil și Codul de procedură civilă, verificate la 25 octombrie 2026. Pentru executare și evacuare, procedura concretă se discută cu un avocat sau cu un executor judecătoresc.