Drepturile și obligațiile chiriașului și ale proprietarului, după Codul civil

Contractul de închiriere poate spune multe, dar nu orice. Codul civil (art. 1777 și următoarele, cu reguli speciale pentru locuințe la art. 1824–1835) stabilește obligațiile de bază ale fiecărei părți și câteva reguli pe care contractul nu le poate ocoli.

Obligațiile proprietarului

Chiar dacă nu scrie în contract, proprietarul (locatorul) trebuie (art. 1786):

• să predea chiriașului locuința;
• să o mențină în stare corespunzătoare de folosință pe toată durata contractului;
• să-i asigure liniștita și utila folosință a locuinței.

Reparațiile necesare ca locuința să rămână folosibilă sunt ale proprietarului (art. 1788). Dacă proprietarul, deși anunțat, nu se apucă de o reparație care îi revine, chiriașul o poate face și îi poate cere banii, cu dobândă (art. 1788 alin. (3)). În caz de urgență, chiriașul îl poate anunța și după ce a început reparația.

Obligațiile chiriașului

Chiriașul (locatarul) are patru obligații principale (art. 1796):

• să ia în primire locuința;
• să plătească chiria în cuantumul și la termenul din contract;
• să folosească locuința cu prudență și diligență;
• să o restituie la încetarea contractului.

Reparațiile locative, care decurg din folosința obișnuită, sunt ale chiriașului dacă nu s-a convenit altfel (art. 1788 alin. (2) și art. 1802). La plecare, chiriașul restituie locuința în starea în care a primit-o, cu excepția deteriorărilor din cauza vechimii (art. 1821).

Când se plătește chiria, dacă nu scrie în contract

Fără o clauză și fără uzanțe, Codul civil (art. 1797) stabilește: în avans, pentru contractele de cel mult o lună; în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, pentru contractele mai lungi de o lună, dar mai scurte de un an; în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, pentru contractele de cel puțin un an. De aceea, scadența lunară trebuie scrisă explicit.

Plecarea înainte de termen: preavizul

În afara situației de mai sus, proprietarul poate rezilia un contract pe durată determinată doar pentru neexecutarea obligațiilor (de exemplu, neplata chiriei) sau, prin instanță, pentru un comportament care face imposibilă conviețuirea cu vecinii ori împiedică folosirea normală a părților comune (art. 1830).

Clauze interzise în contractul pentru locuință

Următoarele clauze sunt considerate nescrise (art. 1826):

• obligarea chiriașului să încheie o asigurare la un asigurător impus de proprietar;
• răspunderea solidară a chiriașilor din apartamente diferite pentru degradarea părților comune;
• obligarea chiriașului să recunoască sau să plătească în avans, ca reparații locative, sume estimate exclusiv de proprietar;
• dreptul proprietarului de a reduce sau suprima, fără o contraprestație echivalentă, prestațiile la care s-a obligat.

Subînchirierea

Chiriașul poate subînchiria locuința sau ceda contractul numai cu acordul scris al proprietarului; în lipsa altei înțelegeri, sublocatarul răspunde solidar cu chiriașul (art. 1833).

Blocul: părți comune, regulament, asociație

• Chiriașii au dreptul să folosească părțile și instalațiile comune ale clădirii și contribuie la cheltuielile cu iluminatul, încălzirea și curățenia lor (Codul civil, art. 1829).
• Chiriașii respectă regulamentul condominiului, iar proprietarul trebuie să-i informeze despre el (Legea 196/2018, art. 22 alin. (5)).
• Proprietarul anunță în scris asociația, în 10 zile, despre închiriere și persoanele care locuiesc în apartament (Legea 196/2018, art. 30); folosește modelul de notificare.
• Față de asociație, întreținerea o datorează proprietarul, oricum ar fi împărțită în contract (art. 30 alin. (6) și art. 33 alin. (7)).

Dreptul de preferință și tacita relocațiune

La încheierea unui nou contract pentru aceeași locuință, chiriașul care și-a respectat obligațiile are, la condiții egale, drept de preferință (art. 1828). Iar dacă, după expirarea contractului, chiriașul rămâne în locuință și își îndeplinește obligațiile fără opoziția proprietarului, se consideră încheiat un nou contract, în aceleași condiții, de regulă pe durată nedeterminată (art. 1810).

Vizitele proprietarului

Locuința închiriată este domiciliul chiriașului: proprietarul nu intră fără acordul lui, chiar dacă are cheie. Asta decurge din obligația de a-i asigura liniștita folosință. Stabiliți în contract cum se anunță vizitele (de exemplu, cu 48 de ore înainte) și cum se face accesul în caz de urgență, cum e o inundație.

Articolele citate sunt din Codul civil (Legea 287/2009) și Legea 196/2018, verificate la 25 octombrie 2026. Pentru situații concrete, consultă un avocat.