Chiriaș sau proprietar: cine plătește întreținerea
Întrebarea apare în aproape orice bloc cu apartamente închiriate: cine plătește întreținerea — proprietarul sau chiriașul? Răspunsul scurt: față de asociație răspunde proprietarul. Cine achită efectiv banii este o chestiune de înțelegere între proprietar și chiriaș.
Regula legală
Asociația de proprietari are raport juridic cu proprietarul apartamentului. El este cel înscris în lista de plată, el datorează cota de contribuție la cheltuielile comune și tot el este cel acționat în instanță dacă apar restanțe. Chiar dacă în contractul de închiriere scrie că „întreținerea se plătește de chiriaș", asociația nu poate urmări chiriașul — clauza produce efecte doar între părțile contractului.
Ce se trece în contractul de închiriere
Pentru a evita conflictele, contractul ar trebui să precizeze clar:
- cine plătește întreținerea și până la ce dată în fiecare lună;
- cum se face dovada plății (chitanță, extras, captură din aplicație);
- ce se întâmplă cu fondul de rulment (de regulă rămâne al proprietarului);
- cine suportă penalitățile dacă plata întârzie din vina chiriașului;
- obligația chiriașului de a transmite lunar indexul la apometre.
Numărul de persoane: obligația de a declara
O parte importantă din cheltuieli — apa rece și caldă nerepartizată pe apometre, salubrizarea, uneori curățenia — se repartizează pe numărul de persoane care locuiesc efectiv în apartament. Proprietarul are obligația de a anunța administratorul când se schimbă acest număr, inclusiv când apartamentul este închiriat unui număr mai mare de persoane.
Nedeclararea persoanelor este, practic, o mutare de costuri către vecini: apa consumată tot se plătește, doar că diferența ajunge repartizată pe restul blocului. Detalii despre cum se face repartizarea sunt în ghidul despre metodele de repartizare.
Ce se întâmplă când apartamentul se vinde
La vânzare, notarul cere un certificat/adeverință de la asociație privind datoriile apartamentului. Restanțele se sting, de regulă, la momentul tranzacției — de aceea o evidență clară, pe apartament, cu sold la zi, simplifică enorm vânzarea. Fondul de rulment se restituie sau se transferă noului proprietar, conform hotărârii adunării și înțelegerii dintre părți.
Cazul special: proprietar plecat din țară
Dacă proprietarul locuiește în străinătate, iar apartamentul e ocupat de chiriaș sau e gol, obligațiile rămân aceleași. Practic, singura soluție care funcționează este ca proprietarul să aibă acces online la lista de plată și la sold, și o metodă de plată la distanță — altfel restanțele se acumulează pur și simplu din lipsă de informație.
BlocPay are cont separat pentru chiriaș. Chiriașul poate vedea lista de plată, transmite indexul la apometre și plăti întreținerea, dar nu votează în sondaje — dreptul de vot rămâne al proprietarului. Proprietarul vede soldul apartamentului oriunde s-ar afla și poate plăti cu cardul din străinătate.
Întrebări frecvente
Dacă chiriașul nu plătește întreținerea, cine e responsabil față de asociație?
Proprietarul. Asociația are raport juridic cu proprietarul apartamentului, nu cu chiriașul. Înțelegerea prin care chiriașul plătește întreținerea produce efecte doar între proprietar și chiriaș.
Chiriașul poate vota în adunarea generală?
Nu. Dreptul de vot aparține proprietarului. Chiriașul poate participa la discuții dacă adunarea permite, dar votul rămâne al proprietarului sau al persoanei împuternicite de acesta.
Trebuie declarat numărul de persoane care locuiesc în apartament?
Da. Proprietarul are obligația să anunțe administratorul despre numărul de persoane care locuiesc efectiv în apartament, pentru că o parte din cheltuieli (apă, salubrizare) se repartizează pe persoană.
Instrumente și soluții
Pune în practică ce ai citit — gratuit.
Gestionează-ți asociația mai ușor
Pune în practică tot ce ai citit — cu listele automate, evidența încasărilor și rapoartele din BlocPay. Gratuit.