Chirie fără contract: ce riscă proprietarul și ce drepturi are chiriașul

„Ne înțelegem verbal, e mai simplu.” Mulți proprietari și chiriași pornesc așa și descoperă abia la primul conflict cât de greu e să dovedești ceva. Iată ce spune legea și ce riscă fiecare parte.

O înțelegere verbală este tot un contract

Contractul de închiriere se consideră încheiat îndată ce părțile s-au înțeles asupra locuinței și a chiriei (Codul civil, art. 1781). Deci și fără hârtie există un contract, cu drepturi și obligații. Problema este dovada: ce chirie s-a stabilit, de când, pe ce perioadă, cine plătește utilitățile, dacă s-a dat garanție.

Ce riscă proprietarul

• Nu are titlu executoriu. Doar contractul scris înregistrat la ANAF sau cel încheiat la notar permite executarea directă a chiriei restante (art. 1798). Fără el, recuperarea trece prin instanță.
• Nu poate înregistra închirierea la ANAF. Formularul C168 se depune împreună cu o copie a contractului.
• Riscul fiscal. Veniturile din chirii se declară în declarația unică, cu sau fără contract scris. Nedepunerea declarației se sancționează cu amendă (pentru persoanele fizice, între 50 și 500 de lei), iar impozitul plătit cu întârziere aduce dobânzi și penalități.
• Plecarea chiriașului se negociază greu. O înțelegere verbală fără termen este un contract pe durată nedeterminată: pentru a-l încheia, proprietarul respectă preavizul legal (60 de zile la chiria lunară, art. 1824), apoi, dacă e cazul, procedura de evacuare.
• Obligația față de asociație rămâne. Legea 196/2018 (art. 30) cere anunțarea în scris a asociației în 10 zile de la încheierea contractului de închiriere sau de la primirea persoanelor în locuință.

Ce riscă chiriașul

• nu poate dovedi ușor chiria convenită, garanția dată sau plățile în numerar;
• poate primi oricând preaviz, pentru că înțelegerea nu are termen;
• nu are un document cu care să arate unde locuiește, când i se cere;
• disputele despre stricăciuni se tranșează greu fără un proces-verbal de predare-primire.

Drepturile de bază rămân totuși: proprietarul nu-l poate da afară peste noapte, nu poate schimba yala și nu poate opri utilitățile. Cine are o înțelegere de închiriere, chiar verbală, nu este, în principiu, un ocupant fără titlu, deci beneficiază de procedura legală de evacuare și de perioada de iarnă în care evacuarea nu se execută (Codul de procedură civilă, art. 895), cu excepțiile prevăzute de lege.

Cum dovedești o închiriere fără contract

Dovada plății se poate face cu orice mijloc de probă (Codul civil, art. 1499), iar cel care plătește are dreptul la o chitanță liberatorie (art. 1500). În practică ajută:

• plata prin transfer bancar, cu mențiunea „chirie luna ...”;
• chitanțe semnate pentru plățile în numerar (vezi modelul de chitanță pentru chirie);
• mesajele scrise în care se confirmă chiria și condițiile;
• martori la predarea cheilor.

Cum treci la un contract scris

1. Scrieți contractul cu ce ați convenit deja, inclusiv data reală de început; pornește de la modelul de contract de închiriere.
2. Faceți un proces-verbal de predare-primire cu starea actuală și indexurile contoarelor.
3. Înregistrează contractul la ANAF cu formularul C168, în 30 de zile de la semnare (vezi ghidul C168).
4. Anunță asociația de proprietari.
5. Pentru veniturile din anii anteriori nedeclarate, discută cu un contabil cum le regularizezi.

Informații generale, verificate la 25 octombrie 2026 cu Codul civil, Codul de procedură civilă și materialele ANAF. Pentru situații concrete, consultă un avocat sau un contabil.