Regim hotelier (Airbnb, Booking) într-un apartament la bloc în 2026: acorduri, clasificare și impozit

Închirierea pe termen scurt are alte reguli decât un contract clasic: altă cotă de impozitare, alte documente și, la bloc, o relație mai sensibilă cu vecinii. Din 2026, regimul fiscal s-a schimbat pentru gazdele persoane fizice.

Regimul fiscal din 2026

Pentru anul fiscal 2026, ANAF tratează închirierea pe termen scurt a camerelor din locuințe proprietate personală astfel:

• între 1 și 7 camere inclusiv, indiferent în câte locuințe se află, venitul este din cedarea folosinței bunurilor;
• peste 7 camere, venitul intră la activități independente (Codul fiscal, art. 68^3), cu alte obligații.

Pentru 1–7 camere:

• venitul net este venitul brut minus o cotă forfetară de 30%;
• impozitul este 10% din venitul net, adică 7% din venitul brut;
• comisionul reținut de platformă (Airbnb, Booking) sau de agenție nu intră în venitul brut;
• trebuie completată și păstrată fișa de ocupare a capacității de cazare: perioada de ocupare a fiecărei camere și datele de identificare ale oaspeților;
• se ține Registrul de evidență fiscală, completat doar la partea de venituri, fără obligații de contabilitate;
• venitul se declară în declarația unică, până la 25 mai a anului următor (pentru 2026, până la 25 mai 2027).

Spre deosebire de închirierea pe termen lung, pentru închirierea camerelor în scop turistic nu se înregistrează contracte cu formularul C168. Contribuția la sănătate se verifică pe aceleași praguri ca la celelalte venituri extrasalariale; vezi impozitul pe chirii și CASS.

Certificatul de clasificare

Ca să primești turiști, apartamentul trebuie clasificat de autoritatea pentru turism, iar obligația privește și persoanele fizice care își închiriază propria locuință. Funcționarea fără certificat de clasificare se sancționează cu amenzi de zeci de mii de lei. Modificările din 2026 ale normelor de clasificare limitează persoanele fizice la cel mult 7 camere. Procedura și lista documentelor se publică pe site-ul ministerului care coordonează turismul; verifică-le înainte să depui dosarul.

Acordul asociației sau al vecinilor

Pentru un apartament din bloc, dosarul de clasificare cere acordul asociației de proprietari sau al vecinilor direcți, cei cu care ai pereți, tavan sau pardoseală comune. Formularea exactă a cerinței s-a schimbat de câteva ori în ultimii ani, prin ordine ale ministerului, așa că verifică varianta în vigoare la data depunerii.

• discută cu vecinii direcți și cu comitetul înainte să investești în amenajare;
• cere acordul în scris, cu datele apartamentului și scopul (cazare turistică);
• dacă decide adunarea generală, ai nevoie de o hotărâre consemnată în procesul-verbal (vezi ghidul despre adunarea generală).

Un refuz nejustificat poate ajunge în instanță, dar e un drum lung; un acord obținut prin dialog e mai ieftin.

Regulile blocului rămân valabile

• oaspeții respectă regulamentul condominiului, iar tu trebuie să-i informezi despre el (Legea 196/2018, art. 22 alin. (5));
• față de asociație răspunzi tu pentru întreținere și pentru eventualele pagube la părțile comune;
• stabilește cu administratorul cum declari persoanele pentru cheltuielile repartizate pe persoană, ca să nu muți costul apei pe vecini;
• zgomotul și accesul oaspeților (chei, interfon, ușa scării) sunt cele mai frecvente surse de conflict; o regulă a casei afișată în apartament ajută.

TVA pentru comisioanele platformelor

Platformele din alte state facturează comisionul fără TVA românesc. De aceea, gazdele pot avea obligații de TVA pentru serviciile primite din străinătate: un cod special de TVA (art. 317 din Codul fiscal) și declarații specifice. Discută cu un contabil înainte de prima rezervare.

Ce urmează: numărul de înregistrare european

Regulamentul (UE) 2024/1028, aplicabil din 20 mai 2026, prevede ca unitățile închiriate pe termen scurt să aibă un număr de înregistrare afișat în anunțuri, iar platformele să transmită date autorităților. La data scrierii acestui ghid, implementarea în România era încă în curs, așa că urmărește anunțurile autorității pentru turism. Separat, platformele raportează deja veniturile gazdelor către autoritățile fiscale, după regulile europene (DAC7).

Regimul fiscal este cel comunicat de ANAF (DGRFP Cluj-Napoca, 18 mai 2026), verificat la 25 octombrie 2026. Regulile de clasificare și de acord se stabilesc prin ordine ale ministerului de resort și se schimbă des; verifică varianta în vigoare înainte de a depune dosarul.