Declarația unică (D212) pentru chirii: ce declari, cum și până când

Declarația unică (formularul 212, prescurtat D212) este documentul prin care persoana fizică își declară veniturile din chirii și stabilește impozitul și, dacă e cazul, contribuția la sănătate (CASS). Se depune o dată pe an, pentru anul anterior.

Cine depune declarația unică pentru chirii

• proprietarii persoane fizice care încasează chirie de la persoane fizice;
• cei care închiriază camere în scop turistic (cu regulile din ghidul despre regimul hotelier);
• cei care datorează CASS pentru veniturile extrasalariale cumulate.

Nu se depune pentru chiria plătită de firme sau alte entități care țin evidență contabilă și care au reținut impozitul la sursă: acolo impozitul este final.

Termenul: 25 mai

Declarația se depune și impozitul se plătește până la 25 mai inclusiv a anului următor celui în care ai obținut venitul. Pentru chiriile din 2026, termenul este 25 mai 2027. Din 2025 nu mai există declarație estimativă: și CASS se declară o singură dată, după încheierea anului.

Ce completezi

Pentru veniturile din chirii se completează capitolul I al declarației, „Date privind impozitul pe venitul realizat și contribuțiile sociale datorate”. Capitolul II îl completezi doar dacă vrei să plătești CASS în avans, ca să fii asigurat în cursul anului.

Pentru fiecare contract pregătește:

• datele contractului: părțile, locuința, perioada din anul respectiv;
• chiria lunară și moneda în care este stabilită;
• numărul de luni de contract din anul fiscal, dacă a început sau s-a încheiat în cursul anului;
• eventualele cheltuieli ale proprietarului plătite de chiriaș, care se adaugă la venitul brut.

Pe fiecare contract: venitul brut minus cota forfetară de 20% dă venitul net, iar impozitul este 10% din venitul net. Apoi aduni veniturile nete extrasalariale ca să vezi dacă datorezi CASS; pragurile pentru 2026 sunt în ghidul despre impozitul pe chirii.

Chiria în euro sau în altă valută

Dacă chiriașul este persoană fizică și chiria e stabilită în valută, venitul brut anual se calculează pe baza chiriei lunare evaluate la cursul de schimb mediu anual comunicat de BNR pentru anul în care ai obținut venitul. Nu folosești cursurile din zilele în care ai încasat. Exemplul complet este în ghidul despre chiria în euro.

Depunerea online, pas cu pas

1. Pe anaf.ro, la „Servicii online” → „Declarații electronice” → „Declarație unică”, deschide aplicația de completare.
2. Completează datele de identificare și capitolul I, contract cu contract.
3. Apasă „Generează fișier PDF pentru depunere” și salvează fișierul.
4. Trimite PDF-ul prin Spațiul Privat Virtual (SPV), la organul fiscal de domiciliu.
5. Plătește impozitul și CASS până la 25 mai, în contul indicat de ANAF.

Dacă nu ai calculator sau internet, administrațiile fiscale au calculatoare de autoservire pe care îți poți crea contul SPV, completa și depune declarația.

Greșeli frecvente

• declari doar chiria încasată, nu pe cea din contract;
• contractul a încetat, dar încetarea nu a fost înregistrată cu formularul C168, așa că pentru ANAF contractul continuă;
• la chiriașii persoane fizice folosești cursul din ziua încasării în loc de cursul mediu anual BNR;
• declari și chiria de la firme care au reținut deja impozitul la sursă;
• uiți să aduni chiriile cu celelalte venituri extrasalariale când verifici plafonul de CASS.

Dacă ai greșit sau ai întârziat

O declarație greșită se corectează printr-o declarație rectificativă. Depunerea după termen se sancționează cu amendă (pentru persoanele fizice, între 50 și 500 de lei, potrivit Codului de procedură fiscală), iar pentru impozitul plătit cu întârziere se calculează dobânzi și penalități. Cu cât corectezi mai repede, cu atât costul e mai mic.

Informații verificate la 25 octombrie 2026 cu materialul ANAF (DGRFP Timișoara, aprilie 2026) despre declararea veniturilor din cedarea folosinței bunurilor în formularul 212. Aplicația ANAF și formularul se actualizează anual; verifică varianta curentă înainte de depunere.